[Livro] Investir em Imóveis (2013)

1 - Introdução

Publicado pela editora Évora, passei a me interessar mais pela obra ao folhea-la numa livraria (comprei pela web, claro).  São 128 páginas que muito acrescentam.

- Por que investir em imóveis? A explicação é simples; é um tipo de investimento menos sujeito (mais resistente) a variações negativas do mercado e do governo (lembra do confisco da poupança?)

- A venda de imóveis: Quando vender um imóvel procure uma imobiliária especializada no tipo de imóvel que deseja vender.  Exemplo: Não é o ideal procurar uma imobiliária urbana para a venda de um lote rural.

- Cuidados legais: procure um advogado experiente e confiável da área imobiliária, pois é melhor pagar os honorários dele do que perder anos de economia.

- Administração imobiliária: o investidor deve colocar o imóvel em nome de uma pessoa jurídica, com previsão no contrato social de locação de imóveis, para obter um melhor tratamento tributário.

2 - Guia Rápido

Definir localização ideal, tamanho, preço, parcelas adequadas ao bolso, estágio da construção, número de vagas, planta do apartamento, lazer para crianças e adultos, segurança, insolação (face norte), frente, fundos.

1. Onde procurar anúncios de imóveis 
— Anúncio via internet; — Site das empresas vendedoras; — Site das incorporadoras (ver listagem dos maiores no site da Bolsa de Valores); — Anúncios em jornais e Secovi; — Revistas; — Anúncios em canais específicos da televisão; — Panfletos em restaurantes; — Placas no local.

2. Cuidados ao observar os anúncios
— Checar as informações fornecidas quanto ao produto; área (m2) útil; memorial descritivo; localização na torre; face de melhor insolação, número de vagas (cobertas ou descobertas); lazer; decoração dos halts térreos; equipamentos de ginástica; possíveis obstruções de vistas; vizinhança; — Verificar sempre a tabela de vendas com parcelas intermediárias. Cuidado com a ilusão da parcela mensal durante a construção, que pode ser bem menor do que a do financiamento após as chaves. Veja bem se pode assumir tal compromisso.

3. Perguntas que precisam ser feitas no stand de vendas
— Normalmente o stand de vendas é o local onde o cliente fica encantado. Hoje, se apresentam, em quase todos os casos, apartamentos/casas com modelos decorados; — Examine bem a maquete, os painéis de vendas, plantas, fachadas, memorial descritivo do apartamento, etc.; — Prazos de entrega (tolerância); — Evite fechar negócio por impulso. Faça bem consciente, principalmente pelos compromissos financeiros assumidos.

4. Estudar a região
— Veja pontos que são fundamentais para a valorização do imóvel; conheça a vizinhança, converse com os moradores, o zelador do prédio ao lado, converse com os taxistas do ponto da esquina.

4a) Residencial - Junto a parques; — Transporte fácil (metrô, monotrilho); — Escolas (que dê para ir a pé); — Supermercados de qualidade; — Shopping center e centros de conveniências; — Academias; — Ruas largas, arborizadas e calmas, sem barulho excessivo; — Não ter feira na porta; — Não ter casas noturnas na vizinhança; — Rota de avião. 

4b) Comercial — Avenidas importantes; — Infraestrutura de transporte (metrô, terminal de ônibus, etc.); — Infraestrutura de alimentação e de serviços complementares.

5. Assessoria de advogado
— Verificar registro do memorial da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, onde está arquivado e registrado o projeto aprovado pelos órgãos competentes, convenção de condomínio e o memorial descritivo de todo empreendimento com áreas e número de apartamentos; Pedir a minuta de contrato para analisar as cláusulas com advogado experiente no assunto; — Na compra de terceiros, cuidados redobrados na documentação.

6. Oportunidades para conseguir descontos e planejamento financeiro 
— Ver se a forma de pagamento da tabela de vendas cabe no orçamento, não onerando mais que 25% a 30% do rendimento familiar; — Valor das parcelas intermediárias, semestrais e anuais; índice de correção destas, mês-base de referência do contrato; — Valor das parcelas de chaves; — Prestação pós-chaves, financiamento bancário, ou direto com o incorporador, cuidado com o cálculo das prestações com juros, pois pelo prazo longo as parcelas podem aumentar muito; — Caso a renda familiar permita, é melhor fazer um financiamento no prazo mais curto porque o valor não altera muito; — Procure o menor prazo possível para pagar menos juros; — Parâmetros de descontos da taxa básica de juros (CDI); — Antecipar parcelas com prazo mais longo (ex. parcelas de chaves); — Se possível, pague à vista e negocie desconto; — Não deixe de fazer uma proposta, pois dependendo da necessidade do vendedor, e da política da empresa incorporadora no momento, ela pode ser aprovada; — Use o corretor para te ajudar no negócio; — Cuidado com "negócios da China" (galinha morta).

7. Como verificar idoneidade das companhias
— Procure conhecer e visitar empreendimentos que as empresas já entregaram; — Veja a qualidade do empreendimento, detalhes do acabamento, prazos respeitados, satisfação dos clientes; — Procure se informar da situação da empresa, se for listada na BM&FBo-vespa, você pode obter informações a respeito na CVM (www.cvm.gov.br).

8. Tipos de imóveis que costumam ter mais liquidez e mais potencial de gerar renda de aluguel 

— Localização é fundamental; — Qualidade do produto (planta, empreendimento, acabamentos, etc.); — Quanto à fatia de mercado que o imóvel se enquadra, temos maior ou menor quantidade de compradores. No nosso caso, pequeno inves-tidor, sugiro imóveis menores, tanto residenciais como comerciais, e com as características descritas no item 4. 

3 - Blogs sobre o tema

Essa parte não está no livro, mas vale a pena aprender com o trabalho de colegas da blogosfera. Em especial com:

• Viver de aluguel
• Viver de Construção 

4 - Conclusão 

Investir em imóveis é um assunto complexo, pois exige conhecimentos jurídicos, de engenharia,  e também uma boa visão empresarial.

Recomendo a leitura.


Grande abraço!

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